Способи за възникване и прекратяване на етажна собственост.

Възникването на етажната собственост става на различни основания: в резултат на правна сделка, на извършено строителство /ЖСК/, групов строеж и др./ при делба, въз основа на давност, на завет и пр.

Съгласно нашето законодателство етажната собственост възниква много често като последица от правна сделка: щом като най-малко два обекта от една сграда се придобият от различни лица, а общите части на сградата принадлежат общо на тях, се създава етажна собственост.

Етажна собственост може да се появи и при делба. Затова чл.39 ЗС казва, че “собствениците могат да си поделят общата сграда по етажи или части от етажи”.

Щом като се създаде по пътя на делба индивидуална собственост върху отделните етажи или жилища, към всеки отделен обект се придават и идеални части от общите части.

Възможно е също така етажна собственост да възникне и при подялба на единствен обект в една сграда на два или повече обекти. В тези случаи на мястото на единия обект при съгласие на техническите органи на базата на действащите правно-технически изисквания ще възникнат два нови обекта с принадлежащите към всеки един от тях идеални части от общите части. Необходимо е всеки от новосъздадените обекти да бъде с различен собственик.

Правото на собственост върху обект в една сграда може да възникне и в резултат на придобивна давност и от това да възникне етажна собственост.

Етажна собственост може да възникна при завет – когато собственикът на сграда завещава единия от няколко обекта в една сграда на едно конкретно лице, а друг на друго лице.

Най-често етажната собственост възниква въз основа на завършено жилищно строителство на една сграда.

Както възникването на етажната собственост, така и прекратяването ай не стават с някакъв специален акт за постигане на тази правна последица. Щом като предпоставките за наличието на една етажна собственост престават да съществуват, се прекратява и самата етажна собственост.

Етажната собственост може да се прекрати, ако всички обекти станат собственост на едно лице.

В чл.56 ЗТСУ се съдържат няколко норми, действащи при извършване на строителство в налична сграда при режим на етажна собственост. Тези правила намират приложение само тогава, когато придобиването на новите обекти ще стане от етажни собственици.При положение, че новите обекти ще се придобият от трети лица,    тези лица трябва да получат съответните им необходими вещни права по общите правила и при спазване на съответната нотариална форма.

В такава сграда може да се извърши нов строеж, надстрояване или пристрояване от един или повече етажни собственици със съгласието на останалите съсобственици, изразено в заявление до кмета на общината с нотариална заверка на подписите на етажните собственици, надлежно вписано в съответните книги. Това заявление учредява право на над – или пристрояване в полза на строителя. То прехвърля вещното право на собственост или на строеж върху идеална част от терена, правото на собственост върху съответните общи части от сградата и върху посочените в него складови помещения.

Не се иска съгласие на етажните собственици “при преустройство на собствени помещения или при промяна на предназначението им.

Не се изисква съгласие от останалите собственици при разделяне и преустройство на жилища и други обекти в разглежданите сгради, когато не се отнемат части от общо помещение и не се променя неговото предназначение.

Цялата сграда, т.е.целият жилище блок представлява една етажна собственост.

Отделен вход в един блок може да образува отделна етажна собственост по решение на в всички собственици на обекти в цялата етажна собственост.

Правилник за управление, реда и надзора в етажната собственост. Съгласно него всеки собственик при използване на своите части от сградата е длъжен да не върши и де не допуска нищо, което може да изложи сградата на опасност от пожар или от значителни повреди. Собственикът може да изменя вътрешното разпределение н и вътрешния вид на своята вещ, но няма право да изменя външния вид на своя имот без съгласието на общото събрание на собствениците.

Управлението на общите части в сградата в етажна собственост и надзорът за изпълнение задълженията на обитателите принадлежат на общото събрание на собствениците или на избран от него управител или управителен съвет.

Съгласно ПУРНЕС в етажната собственост има три органа: общо събрание, управителен съвет и надзорен съвет.

В етажната собственост са предвидени два вида общо събрание. Едното включва само собствениците на самостоятелните обекти в сградата. То решава въпросите за възстановяването и за поддържането на общите части от сградата. Другото общо събрание включва собствениците и “обитателите на самостоятелно правно основание”. То решава имуществените интереси на двете категории лица, както и въпросите за използването, чистотата и поддържането на местата за общо ползване.

Общото събрание взема решение, ако в заседанието му участват ¾ от собствениците. Решенията се вземат с обикновено мнозинство.

Съгласно ПУРНЕС и съгласно чл. 45 ЗС по решение на общото събрание собственик на етаж се изважда от сградата в два случая:

-ако използва или допуска да се използват негови помещения по начин, който излага сградата на опасност от пожар или от значителни повреди;

-ако систематически нарушава правилника или решенията на общото събрание за вътрешния ред в сградата.

Друг орган на етажната собственост е управителният съвет или управителят. Той се избира от общото събрание за срок от една година.Този орган изпълнява решенията на общото събрание и следи за спазване от обитателите на задълженията им във връзка с вътрешния ред.

Управителят или председателят на управителния съвет представлява собствениците при извършване на всички действия, включително воденето на дела, които са във връзка с обикновеното управление на етажната собственост.