Наем на вещи

Наем на вещи. Сключване. Отграничения от заема и продажбата.

   Легална дефиниция на договора за наем съдържа чл.228: “С договора за наем наемодателят се задължава да предостави на наемателя една вещ за временно ползуване, а наемателят - да му плати определена цена”.

   Характеристика на договора за наем. Договора е двустранен и възмезден (по дефиниция). Договора е консенсуален, което значи неформален. Има хипотези, в които е добре договора да бъде сключен в някаква форма, но това са хипотези на дългосрочен наем на недвижим имот, с оглед възможността да се противопостави това наемно отношение на последващия приобретател на недвижим имот.

   Договора е комутативен и има само облигационно действие.

   Предмет на договора е ползването на вещта – вещта, която наемаме и съответно наемната цена от гледна точка на правото на наемодателя срещу задължението на наемателя. Тази вещ може да е всякаква – движима или недвижима, включително родово определена. Понеже договора се сключва с постигането на съгласие, а предаването на вещта е въпрос на изпълнението на договора (както е при договора за продажба), той би могъл да бъде сключен и върху родово определени вещи и това, на практика в много случаи става. Например, наемам автомобил от “Херц”. Искам да наема “Мерцедес”. “Херц” има няколко “Мерцедес”-а, не само на летището, но и на много други места. И ако се окаже, че “Мерцедес”-а, с който фирмата е искала да престира, че е нещо дефектен, тази липса не води до невъзможност, защото “Херц” има и други “Мерцедес”-и и аз не съм наел този “Мерцедес”, който е на летището, а съм наел един “Мерцедес”.

   Нормално е тази вещ да не е потребима, защото вие трябва да я ползвате без тя да се изхаби от това – няма как да наемете една бутилка уиски. Но бихте могли да наемете и потребими вещи в екзотичната хипотеза, когато те ви трябват за нещо друго.

   Наемодателят не е необходимо да бъде собственик на вещта. Както може да се продава чужда вещ, така още повече може да се наема чужда вещ, от което не страда действителността на договора. Друг е въпроса дали той ще може да бъде изпълнен.

   Отграничения. От договора за продажба, отграничението ще дойде от това, че не се прехвърлят права върху вещта (вещни права), а отграничението от заема за послужване – от това, че наема е възмезден. Заема за послужване е  безвъзмезден и реален.

   При сключването на договора за наем се наблюдават следните особености: договора за наем може да бъде два вида – срочен и безсрочен. Безсрочния договор за наем е този, по който не е уговорен срок на ползването и може да бъде прекратен с предизвестие от която и да е от страните.

   Срочният договор за наем не може да бъде прекратяван с предизвестие от страните. Той дава сигурността, че наемателя ще ползва имота през уговорения срок, а дава и обратната сигурност на наемодателя – че ще получава наема през този срок.

   Договора за наем може да бъде сключен, според ЗЗД, за най-много 10г. От това не следва, че един наем не може да продължи вечно – той може да продължи вечно като безсрочен договор. Съгласно чл.229 ал.2: “Лицата, които могат да вършат само действия по обикновено управление, не могат да сключват договор за наем за повече от три години”. И така, с оглед времето, за което се сключва договора за наем, получаваме две групи, едната разделена на още две: безсрочен договор за наем, който може да се прекрати с предизвестие и срочен договор за наем, който може да бъде най-много за 10г, но ако лицето, което сключва договора като наемодател може да извършва само действия на обикновено управление, то договора може да бъде сключен само за 3г. Чл.229 ал.3 казва: “Ако договорът бъде сключен за по-дълъг срок, той има сила за десет, съответно за три години”. Друг е въпроса кои са тези лица, които имат право само на обикновено управление.

   Първото нещо, което трябва да кажем е че изискването не отразява връзката между наемодателя и имота, който той отдава под наем. Не можем да кажем, че само собственика може да сключва договор за наем за 10г. Напротив, измамника и той може да сключи договор за наем за 10г, обаче няма да може да го изпълни. Ограничението лицата, които имат управителни (само) правомощия се отнася за случаите, когато договора за наем се сключва чрез представител има ограничена власт, било със закон, било от волята на упълномощителя, както и за хипотезите, когато самия собственик не може да се разпорежда свободно с вещта си. Значи, в хипотезите на лица, които могат да сключат договор за наем само за 3г ще се окаже, че всички представители, лишени от разпоредителна власт, например представителя на отсъстващ, наследника във връзка с обявеното продължително отсъствие, разните управители, назначени на открито наследство и т.н. Както и самия непълнолетен, който както е известно, сключва сделки на разпореждане само с разрешение на РС. Значи, представителите на непълнолетния не могат да сключват договор за наем за повече от 3г, без разрешението на РС.  Самия непълнолетен също трябва да има разрешение от РС да сключи договор за наем за повече от 3г по отношение на собствения си имот.

   В тази категория обаче, не би следвало да включим т.нар. органни представители на юридическите лица. От една страна не можем да кажем, че договора за наем над 10г е сделка  на разпореждане – закона не е казал, че договора за наем за над 10г е сделка на разпореждане. Той е казал само, че който не може да се разпорежда, не може да сключва договор за наем за повече от 10г, от което не следва, че наема е разпоредителна сделка. Той си остава управителна сделка, но ограничена в първите 3г, без да става разпоредителна сделка. Управителите, представителите на юридическите лица -  те не са ограничени относно сделките с разпореждане. Така, че дори и да гледаме на договора за наем като на сделка на разпореждане, управителя на ООД ще може да сключва такъв договор, доколкото той е ограничен в друго – в прехвърляне, ипотекиране и т.н на недвижими имоти. Казано иначе, когато търсим лица с управителна власт, трябва да видим до какво се отнасят ограниченията на представителната им власт – дали до разпореждане въобще или до отчуждаване на недвижими имоти, респ. обременяването им с вещни права и т.н. и ако са ограничени за отчуждаване, не бихме могли да кажем (според мен), че те не биха могли да сключат договор за наем за повече от три години.

   С оглед уговарянето на срока, обикновено се случва вече в срочни договори изрично да се казва, че договора може да бъде прекратен с предизвестие. Ако препишем текста на чл.238 (“Ако договорът за наем е без определен срок, всяка от страните може да се откаже от него, като предизвести другата един месец по-рано. Но ако наемът е уговорен на ден - достатъчно е предупреждение от един ден”), ще получим едно много странно смешение. Защото прекратяването на договора по чл.238 е възможно само при безсрочен договор. Като впишем, че отдаваме един имот под наем за 5г, но всяка от страните може да го прекрати с предизвестие, ние всъщност смесваме две несмесяеми неща и при тълкуването на договора въобще няма да е ясно той срочен ли е или не. Защото смисъла на срочния договор е точно да изключи възможността за неговото предсрочно прекратяване чрез предизвестие.

   За да се избегне това, ако държите да има някаква възможност за прекратяване на договора преди срока, не бива да преписвате правилата на чл.238. Би бил валиден като срочен един договор за наем, в който е сключена клауза, че в първата една година, наемателя би могъл да се откаже от договора с предизвестие, в който случай дължи някакво обезщетение и обратно. В този случай, ние отчитаме един специален интерес на страните, който не е свързан с произволното прекратяване на срочния договор за наем.

                              Действие на договора за наем

              (задължения на страните по наемния договор)

   Наемодателя, основното му задължение е да предостави вещта и да осигури спокойното и ползване по време на наемния договор, за времето на срока, ако той е срочен, респ. докато той бъде прекратен от една от страните. На това негово задължение съответства правото на наемателя да ползва наетата вещ, наетия имот.

   Връзката между двамата е чисто облигационна – наемателя няма никакви вещни права върху наетата вещ. Той дори не е владелец, той е държател за наемодателя. При това положение, наемателя има претенция единствено срещу наемодателя. Той от него може да иска изпълнение на задължението и осигуряване на спокойното ползване. По отношение на третите лица, наемателя не може да има такава претенция, поради което посегателствата от трети лица ще бъдат парирани от наемодателя и за това наемателя трябва да съобщи веднага за посегателствата на трети лица, на наемодателя. Разбира се, той може би, би могъл да се брани с този владелчески иск, който дава право и на държателя. В този смисъл наема създава лично право, личен иск, личен в смисъл не на претенция по отношение на други лица.

   Наемодателя трябва да предаде наетата вещ, съгласно чл.230, в състоянието, което отговаря на ползването и (продадената вещ се предава в състоянието, в което е била към момента на продажбата, докато наетата вещ се предава в максимално годно състояние). Ако днес съм наел вашата кола, която утре трябва да ми предадете, тя днес може да е със спукани гуми, но утре трябва да я получа във функциониращо положение, ако не сме се уговорили друго.

   “Наемодателят не отговаря за недостатъците на наетата вещ, които наемателят е знаел или при обикновено внимание е могъл да узнае при сключването на договора, освен ако недостатъците са опасни за неговото здраве или за здравето на лицата от неговото домакинство” (чл.230 ал.3). Тази алинея създава едно положение на деление на недостатъците на явни и на скрити, като казва, че наемодателят не отговаря за онези недостатъци на наетата вещ, които наемателят е знаел или при обикновено внимание е могъл да узнае.

   От това нещо има едно изключение, което е замислено единствено за жилищния наем: “…освен ако недостатъците са опасни за неговото здраве или за здравето на лицата от неговото домакинство”. Има се предвид следната ситуация: наемате едно мазе. То по дефиниция  е негодно за живеене, обаче вие го наемате за да се настаните там с многочленното си семейство. Виждате, че не става, но няма къде да живеете. Наемодателят, обаче казва: “сега ще сключим срочен договор за наем, най-малко за една година и ще предплатите за 6м.”. Тази разпоредба ви дава възможността вие, макар да сте премълчали недостатъците, понеже ще е опасно за вашето здраве, вие ще можете да развалите договора, поради несъответствието на вещта, макар да сте я премълчали. Защо? – За да се спасите от това да плащате наем още една година или даже да можете да поискате връщане отчасти на аванса.

   Наемателят е длъжен да поддържа вещта във функционално състояние, което значи че ще трябва да поеме основните поправки. Закона стига до този извод a contrario.  Чл.231 ал.1 казва: “Дребните поправки, отнасящи се до повреди, които се дължат на обикновено употребление, като замърсяване на стени в помещенията, разяждане на кранове, на брави, запушване на комини и други такива, са за сметка на наемателя”. Това правило, както и правилото за разпределение на разноските следва да се разглежда като диспозитивно. Ако нищо не е уговорено, ще важи това, но заедно с това и от естеството на конкретния договор за наем може да следва нещо различно. Когато вие наемате едно жилище за 1-2г, очевидно е че вие ще боядисвате стените.

   Когато обаче, сте наели една вила за 20 дни, очевидно е че не е във ваша тежест боядисването на стените.

   Така, че съотношението на поемането на разноските ще е различно при различните случаи на договор за наем.

   Поправките и подобренията, които наемателя е направил. Легалния текст е следния: “Поправките на всички други повреди, ако не са причинени виновно от наемателя, са за сметка на наемодателя. Ако наемодателят не извърши тия поправки, наемателят има правата по ал. 2 на предходния член, но той може да иска обезщетение само когато повредата се дължи на причина, за която наемодателят отговаря. Ако наемателят извърши сам поправката с грижата на добър стопанин, той може да прихване стойността й срещу наема” (чл.231 ал.2). Можете значи, да направите това при положение, че поправката не е извършена от наемодателя и вие сте направили това с грижата на добър стопанин. Вън от тази хипотеза, законно някакво право няма.

   В днешно време се сключват договори за наем, при които вещта се предава в очевидно негодно състояние и задължение на наемателя е да я поправи. Обикновено в договора се казва, че тези подобрения са за сметка на наемателя и те ще останат такива. Когато договора се прекрати, остатъчната стойност на подобренията ще премине безвъзмездно у наемодателя, без наемателя да има претенция за тези подобрения и без дори да имаме неоснователно обогатяване, защото тези хипотези са уредени в договора. Това ще бъде така при хипотеза, че договора е изпълнен по отношение на срока, защото инвестирайки в това да превърнете съборетината в банков клон, вие имате предвид, че вашата инвестиция ще бъде амортизирана в продължение на тези 10г, за които сте сключили договора за наем. И ако никой не ви е пречил да ползвате имота през тези 10г, аз не виждам откъде ще  дойде неоснователното обогатяване и претенцията за тези подобрения.

   Ако обаче, договора бъде прекратен по вина на наемодателите преди изтичането на срока, тогава можем да мислим за частично компенсиране на тези инвестиции, защото тя не е амортизирана от наемателя.

   Основното задължение на наемателя е да плаща наемната цена.  Деликатен е момента със срочния договор за наем и напускането на наемателя. Наемателя е длъжен да плаща по срочния договор цената  до края на срока и ако за наемателя интереса от срочния договор е той да е сигурен, че ще ползва имота през целия срок и няма да бъде прекратен той с предизвестие, същата сигурност на наемодателя, при получаването на договорната цена, дава срочния договор за наем. Следователно, ако сте сключили един срочен договор за наем и не плащате наемната цена, възможността на кредитора да развали договора поради неизпълнение и да ви изгони, е само една негова възможност – той ще прибегне до нея, когато така му е по-удобно. В повечето случаи тъкмо така му е по-удобно, защото ще ви изгони вас като неплащащ наемател, ще прекрати договора и ще си намери друг наемател.

   Но има случаи, в които наемодателя не иска да развали договора. Например, банката, която е наела имота е обещала една фамозна сума като наемна цена и е сключила договор за 10г. Сега, обаче се оказва, че банката не може да остане повече в имота, защото това за нея е загуба.  Следователно, банката е склонна да не плаща наема и да чака да я изгонят или даже казва, че тя си тръгва и няма да плаща повече наем. Обаче, договора е сключен за определен срок и наемателя не може едностранно да се спаси от задължението да плаща наема до края на срока, независимо от това дали ползва или не имота. Договора може да бъде прекратен, поради разваляне, може да бъде прекратен, поради погиване на вещта, но не може да бъде прекратен произволно от наемателя. Той  формално е длъжен да плаща наема до края на срока и това формално задължение в редица случаи ще бъде всъщност реалната претенция на наемодателя, защото наемодателя няма интерес да развали договора, поради неплащане на наемната цена, тъй като, ако го развали, няма да може да даде имота срещу такъв наем. Поради тази причина, той ще съди наемателя да му плаща.

   Наемателя отговаря за всички повреди, включително и тези, които не са направени лично от него.

   “Чл. 232. Наемателят е длъжен да си служи с вещта за определеното в договора ползуване, а при липса на такова - съгласно предназначението й.

Той е длъжен да плаща наемната цена и разходите, свързани с ползуването на вещта.

   Чл. 233. Наемателят е длъжен да върне вещта. Той дължи обезщетение за вредите, причинени през време на ползуването от вещта, освен ако докаже, че те се дължат на причина, за която той не отговаря. Той дължи обезщетение и за вредите, причинени от лица от неговото домакинство или от неговите пренаематели. До доказване на противното се предполага, че вещта е била приета в добро състояние.

Наемателят е длъжен да съобщава незабавно на наемодателя за повредите и посегателствата, извършени върху наетата вещ.

   Чл. 235. Наемателят на помещение в етажна собственост е длъжен да изпълнява наредбите по реда и управлението на етажната собственост. В противен случай той може да бъде изваден от наетото помещение и по искане на управата на етажната собственост.”