Пренаемане

Пренаемане имаме когато един наемател преотдаде под наем наетия, от него, от наемодателя имот. В такъв случай наемателя придобива качеството пренаемодател, а неговия наемател наричаме пренаемател.

   Тази хипотеза съществува и при лизинговия договор.

   Стопански функции на пренаемането. Те могат да бъдат най-различни. Например, спекула – наемам един апартамент за 5лв, след това го отдавам под наем за 10лв; сключен е продължителен договор за наем със срок, обаче наемателя не иска да ползва повече имота. Формално обаче, това не е условие за прекратяването на договора за наем. В този случай, той би имал интерес да изпълни задължението си по първоначалния договор за наем; пригаждане на помещение за отдаване под наем чрез фирма; наемателя си пуска другарче, съквартирант.

   Легалната уредба е дадена в чл.234: “Ако не е уговорено противното, наемателят може да пренаеме части от наетата вещ без съгласието на наемодателя. Но и в този случай той не се освобождава от задълженията си по договора за наем.

Относно ползуването от имота пренаемателят не може да има повече права от наемателя.

Пренаемателят е задължен спрямо наемодателя само за наема, който той дължи при завеждане на иска, без да може да противопостави плащанията, които е направил преждевременно”. Значи, допустимо е само частично пренаемане, т.е пускането на съквартирант. За всяко по-голямо пренаемане, т.е някой да ползва цялата вещ без вас, е необходимо съгласието на наемодателя.

   Проф. Кожухаров казва следното нещо: безспорно е че той може да преотдаде отчасти имота без съгласието на наемодателя. Обаче, какво значи отчасти? Той е наел една стая. Като е наел една стая, значи да я отдаде отчасти е да живеят в стаята двама души, които не са женени. Това е недопустимо. Той се опира и на още две архаични наредби и казва, че текста е безсмислен.

   Какво става, когато не е уговорено нищо в наемния договор?

   Законът казва: може да пренаема отчасти, Кожухаров казва, че има там една наредба и след като може отчасти, значи може и изцяло и се създава объркването.

   Ако трябва да бъдем стриктни в тълкуването и исторически и сравнителноправно, би следвало да решим, че наистина би следвало да може да отдаде само отчасти под наем.

   Отношения при пренаемането. Имаме три лица и два наемни договора, като едното от лицата (наемателя от първоначалния договор за наем) е и страна по втория договор за наем в качеството му на пренаемодател. Между наемодателя и пренаемателя, облигационни отношения не възникват или по-скоро нямаме договор за наем. Наемодателя има за свой единствен длъжник наемателя, наемателя е отговорен и е длъжен да плаща наема, наемателя отговаря за всички повреди на имота, включително и тези, които са направени от пренаемателя.

   Чл.234 урежда един специален пряк иск на наемателя срещу пренаемателя (обяснен е при косвения иск по чл.134). Според ал.3: “Пренаемателят е задължен спрямо наемодателя само за наема, който той дължи при завеждане на иска, без да може да противопостави плащанията, които е направил преждевременно”. От този текст научаваме, че пренаемателя е задължен пред наемодателя само за сумата, която дължи към момента на претенцията си, от което се предполага, че пренаемателя не може да противопостави на наемодателя предварително направените плащания на пренаемодателя.

   Според Кожухаров, наемателя и пренаемателя отговарят солидарно пред наемодателя, защото наемателя има иск за цената по договора за наем срещу пренаемодателя, има и прекия иск срещу пренаемателя за неговото задължение.

   Според мен, не се вижда откъде може да дойде тази солидарност. Закона не я посочва и от принципа, че солидарността не се предполага, а трябва да бъде уговорена изрично или в закона (а тя не е уредена в закона), аз съм склонен да не се съглася с Кожухаров.

   Пренаемане и цесия на правата. Тази цесия ще ни помогне в действителния случай, в които искаме да заместим един наемател с друг. Това нещо би могло да стане единствено със съгласие на наемодателя по две причини: първо, защото бидейки ограничено пренаемането, става ясно, че е ограничена и прехвърлимостта на правата на наемателя, защото в противен случай ограничението на пренаемането би могло да бъде преодоляно чрез цесия. И второ, защото наемодателя е този, който трябва да приеме заместването на стария длъжник от новия за да имаме пълен ефект от прехвърлянето.

   Пренаемане и цедиране без съгласие на наемодателя. Втория наемен договор би могъл да бъде действителен, независимо от това дали е сключен правомерно или не. Както и цесията ще е действителна. Тук наемодателя ще може да направи възражение.

   Прехвърлянето (пренаемането) на наемните права без съгласие на наемодателя представлява неизпълнение на договора за наем, в резултат на което може да се стигне до разваляне на наемния договор, поради неизпълнение и оттам да отпадне и фактическата възможност да се изпълни договора за пренаемане.

   Правата на пренаемателя не могат да бъдат по-големи от тези на пренаемодателя. Тези права са срещу пренаемодателя, но текста изглежда да цели да установи следната яснота: че при липсата на каквито и да са преки права срещу наемодателя, при отстраняването на първия наемател си отива и втория без да може да  претендира нищо от наемодателя.  И още нещо, с оглед тълкуването на договора за пренаемане, с оглед на това в каква степен ще може да се ползва пренаетия имот, ще имаме като критерий преди всичко правата на наемателя-пренаемател, а след това ще прилагаме правила за тълкуване.