Прекратяване на наемните отношения
Договора за наем може да бъде прекратен на различни основания. Някои от тях са общи за договорите въобще. Няма спор, че договора за наем може да бъде прекратен по съгласие на страните, поради развалянето му от едната страна или от другата, в зависимост от това коя е неизправната, съгласно чл.231 ал.3, при погиването на вещта изцяло или от части. Но заедно с това договора за наем има няколко характерни основания за прекратяване.
Първото е изтичането на срока, при срочен договор за наем. Въпроса е уреден в чл.236. Договора за наем, по принцип, се прекратява с изтичането на срока, което означава, че вещта трябва да бъде върната (наемателя има договорното задължение да върне вещта след прекратяването на договора. Това е облигационно задължение и наемодателя има облигационен иск да му се върне вещта. С оглед връщането на имота, както и с оглед плащането на цената има едно бързо производство по ГПК – чл.126а ал.1 б.а, б. Договора за наем , ако бъде сключен с нотариална заверка на подписа, би бил, съгласно последното изменение на ГПК извънсъдебно изпълнително основание за предаването на вещта и за плащането на цената. Спорно е дали този, сключен в нотариална форма, договор за наем може да бъде извънсъдебно изпълнително основание за претенцията за връщане на имота, респ. на вещта. И това е така, защото претенцията за плащане на цената, респ. за предаването на имота, произтича пряко от договора. Задължението на наемателя да върне наетата вещ, произтича от прекратяването на договора, независимо на какво основание. А този факт, разваляне, е допълнителен и той няма как да бъде съобразен в договора с нотариална заверка на подписа).
Ако след изтичането на наемния срок, използването на вещта продължи със знанието и без противопоставянето на наемодателя, договора за наем са счита продължен за неопределен срок. Това е т.нар. мълчаливо продължаване на договора. неговата предпоставка е желанието на наемателя да ползва вещта, знанието и въпреки знанието, непротивопоставянето от страна на наемодателя.
Ал.2 урежда обратната хипотеза: “Ако наемателят продължи ползуването въпреки противопоставянето на наемодателя, той дължи обезщетение и трябва да изпълнява всички задължения, произтичащи от прекратения наемен договор”. Противопоставянето е достатъчно да се изразява в заявление, че не се желае мълчаливото продължаване. Ако наемателя продължи да ползва наетата вещ, въпреки противопоставянето на наемодателя, той дължи обезщетение и трябва да изпълни задълженията, произтичащи от прекратения наемен договор. Значи, дължи се обезщетение, но заедно с това наемателят трябва да изпълнява всички задължения по прекратения договор за наем, а задължение по прекратения договор за наем е и да плаща цената, да плаща наемната цена. Следователно, обезщетението, за което става дума се дължи свръх наемната цена и ако го претендира, кредитора ще трябва да докаже в какво се състоят вредите, които той е претърпял. Практиката се е ориентирала към следното: дължи се обезщетение в размер на текущия пазарен наем.
Предизвестие. То е уредено в чл.238: “Ако договорът за наем е без определен срок, всяка от страните може да се откаже от него, като предизвести другата един месец по-рано. Но ако наемът е уговорен на ден - достатъчно е предупреждение от един ден”.
Особени случаи на прекратяване на договора за наем. Погасяването на правото на ползване по чл.60 ЗС, което прави щото да отпадне и договора за наем. В ЗС има специално правило по този въпрос, а именно, че наема на полски имоти остава в сила до изтичане на текущата стопанска година.
Тук трябва да бъде споменат и чл.235: “Наемателят на помещение в етажна собственост е длъжен да изпълнява наредбите по реда и управлението на етажната собственост. В противен случай той може да бъде изваден от наетото помещение и по искане на управата на етажната собственост”. Кожухаров разглежда тази хипотеза като основание за прекратяване на договора за наем. Според мен обаче, ваденето на наемателя от етажната собственост няма нищо общо с прекратяването на договора за наем, а има общо единствено с възможността наемателя да ползва наетия имот. Ако бъде изваден собственика - той не губи собствеността си. За това по-коректно е да приемем следното нещо: наемателя си е изваден, поради неспазване правилата на етажната собственост, но договора за наем си е в сила и ако този договор е срочен, ще бъдем в онова положение, в което наемателя може да настоява за плащане на цената в края на срока, въпреки че наемателя не ползва имота лично.
Прехвърлянето на имота, когато той е недвижим, би лишило наемателя от ползването му, защото се прехвърля имота на частно основание, а не на универсално. Ако наследодателя умре, наследника ще наследи и имота и задълженията по договора за наем като негов универсален правоприемник. Но, когато се прехвърля имота, частния правоприемник не е универсален правоприемник и спрямо него не преминава задължението по договора за наем. Следователно, той би могъл да изгони наемателя е ревандикационен иск. Наемателя не може да му каже, че има противопоставимо спрямо него право, защото той има противопоставимо облигационно право срещу наемодателя, а наемодателя вече не е собственик и също така не може да се закрепи в този процес. За да се спаси наемателя от тези рискове, чл.237 урежда противопоставянето на наемния договор на частния правоприемник. Принципа е че, ако договора е вписан, важи за целия срок, ако има достоверна дата, важи за една година, а ако е само във владение на имота – важи като безсрочен.
Във всички случаи обаче, ако наемателя бъде изгонен в резултат на прехвърляне, наемодателя ще отговаря за неизпълнение на своя договор. Защото прехвърляйки имота той всъщност влиза в неизпълнение на договора.