Етажна собственост.

Нашето вещно право, възприемайки този римскоправен принцип, допуска като изключение от него собствеността върху постройката да бъде отделна от земята, върху която е построена. Даже съвременното право доразвива този принцип, като допуска не само да има разделна собственост между сградата и земята, върху която тя е построена, но и да има отделни собственици на отделните обекти в самата сграда, понякога различни от притежателя на земята.

Жилищният блок съдържа определен брой самостоятелни жилища, гаражи и магазини. Заварените към 1990 година такива сгради са построени върху държавна земя. Всеки отделен обект в тази сграда има свой собственик – физическо или юридическо лице, а собственик на земята е държавата, респ. Общината.

Жилищностроителните кооперации имат за цел и постигат като резултат изграждането на жилищна сграда, в която всеки обект има свой отделен собственик независимо от собственика на земята.

Груповият строеж показва също възможността за разделна собственост между земята и отделните самостоятелни обекти.

За да има етажна собственост, трябва да са налице три условия.

1.Да има една единствена сграда. Тя трябва да е самостоятелна и да отговаря на съответните правотехнически изисквания. За да има етажна собственост, отделните обекти трябва да са съставна част от една и съща сграда.

2.В тази сграда трябва да има най-малко два самостоятелни обекта. Броят на обектите в сградата се определя от одобрения архитектурен проект за сградата.

3. Отделните обекти трябва да бъдат в собственост на различни правни субекти.

Понятието етажна собственост трябва да се схваща като съчетание на индивидуална собственост върху самостоятелен и реален обект в една сграда и съсобственост /идеални части/ върху общите части на сградата и на вещното право върху дворното място, върху което е построена сградата при режим на етажна собственост.

Етажната собственост е съчетание на обекти в реална собственост и общи части. Съдържанието на понятието етажна собственост обхваща три елемента:

1.На първо място има индивидуална собственост върху самостоятелен обект.

А/ Отделни обекти в една сграда при режим на етажна собственост най-често са жилища /апартаменти/.

Б/Изисква се индивидуална собственост върху самостоятелен обект в сградата. Самостоятелен обект е само онази даденост, която е обособена като такава и отговаря на съответните правнотехнически изисквания, действащи в момента на одобряване на архитектурния проект на изграждането или на преустройството.

В/ Съгласно чл. 89 и чл.93 от Наредба №5 за правила и норми по             ТСУ към всяко жилище трябва да има и складова площ. Те се разполагат извън очертанията на самото жилище в подземните, полуподземните и инсталационни етажи или в подпокривното пространство на сградата. Тези складови помещения, независимо че се намират извън жилището, се считат за част от него и не може да представляват самостоятелен обект.

2.Към всеки самостоятелен и отделен обект по предходния пункт трябва да има и общи части. Съгласно нормата при сгради в етажна собственост общи на всички собственици са основните, външните стени, вътрешните разделителни стени между отделните части, вътрешните носещи стени, колоните, трегерите , плочите, гредоредите, и др.

Като обща част в една сграда се счита всичко, което по естеството или по предназначението си служи за общо ползване.Собствениците на отделните обекти в една сграда са съсобственици на всички общи части.

3.Земята императивно е обща част.Може да има два варианта по отношение на вида на това вещно право: собственост или право на строеж. Сграда при режим на етажна собственост може да бъде построена върху собствена /съсобствена/ на етажните собственици земя. Допустима е сградата да е построена върху земя на трето лице – физическо или юридическо при отстъпено право на строеж.

Дяловете на отделните съсобственици в общите части,т.е. в придадените към всеки обект в сградата идеални части от общите части на сградата, се определят съобразно със стойността на всеки обект. Определянето на дяловете става по правилата на чл. 40 ЗС, те са съразмерни на съотношението между стойностите на отделните обекти, изчислени при учредяването на етажната собственост. Сборът от всички идеални части трябва да отговаря на 100 процента, ако са изразени в процент или на единица ако са изразени в дробно число.

На базата на члр. 40 ЗС трябва да се има предвид, че определянето на стойността на отделните обекти и оттам получаването на съотношението между тези стойности се прави само веднъж – към момента на учредяването на етажната собственост.

Има само един случай, когато се прави промяна в размера на идеалните части.