Регулиране на имотите.

Застроителният и регулационен план /ЗСП/ е подробен градоустройствен план. Той е комплексен план и се състои от две неделими съставки /части/ - застроителен и регулационен план.

Регулационната част на ЗРП, има две части:

-дворищнорегулационен план. Той има за задача да създаде от наличните /заварените/ имоти, парцели отговарящи на законните изисквания и предвидени за частно жилищно или вилно застрояване. Поради това, те носят и названието строителни парцели. Тези парцели се създават за имотите, които се урегулират.

-Регулационен план за обществени мероприятия. Той има за задача предвиждането на заети участъци /терени/ за държавни и общински обекти.

Дворищнорегулационният план има за задача да създаде такива дворищнорегулационни парцели, които със своите форми /очертания/ и размери отговарят не само на изискванията на застрояването, но и на изискванията на градоустройственото планиране и определя вещните права.

Съгласно изискванията на селищното устройство дворищнорегулационният план определя в рамките на строителната част на населеното място;

-имотите, техните форми, очертания, граници и номерация;

-парцелите, техните форми, граници, очертания и номерация и за кой имот или за кои имоти се отреждат;

-квартала, в който е включен парцелът;

-собствеността върху парцелите;

Имот. Това е едно основно понятие. Преди първата регулация, той е онази заварена самостоятелна даденост, онази обособена част от земната повърхност в конкретни граници, размери и форма, определена от нейния собственик или съобразно с придобиването. При следваща регулация, това е имотът, обособен в парцел по приложена /заварена/ дворищна регулация.

Имот е самостоятелен земен участък с конкретно определени граници, обект на самостоятелни вещни права.

Парцелът е конкретно обособена част от земната повърхност, с граници, размери, форма и местоположение, определени от дворищнорегулационната част на ЗРП.

Кварталът е понятие на регулационната част от ЗРП. Той е една даденост, представляваща група от съседни парцели, която е оградена от всички страни от улици, които най-малко трябва да са три.

Всеки парцел има гранични линии, които го конкретизират и ограничават в хоризонтален аспект от другите парцели или от улицата. Те са два вида – дворищнорегулационни и уличнорегулационни линии.

Изисквания за законосъобразност на дворищната регулация

Изискванията са четири и са предвидени в чл. 53 ЗТСУ. При нарушаването ми се създават условия за обжалване пред окръжния съд.

1.Очертанията на парцелите са първото изискване, които да дават възможност за извършване на оптимално застрояване. Освен това регулационните линии на парцелите трябва да се съобразяват със съществуващите законно построени сгради.

2.Размерите на парцелите са много важен елемент при образуване на дворищнорегулационните парцели и са свързани със законосъобразността на регулацията. Понятието “размери” на дворищнорегулационния парцел обхваща два елемента: повърхност и лице към улицата.

Чл. 54 ППЗТСУ в своите осем алинеи съдържа едно детайлно разработване на изискванията за размери на парцелите в градовете, в селата /полски,планински/ и др. И във вилните зони, курортните места и курортните части от селищата.

Изискването за лице се отнася само за лицето към улицата. ППЗТСУ обаче предвижда няколко изключения, които са точно дадени.

В алинея 5 на чл.54 ППЗТСУ предвижда, че минималните размери на парцелите могат да бъдат намалявани. Поради това слизането под нормативно установените размери е допустимо да се прилага само от администрацията при изричното му упоменаване и мотивиране с оглед на законните предпоставки.

По-специално е положението при парцели с изход на задънен улица.Чл. 55 ал.2 ППЗТСУ предвижда, че тези парцели могат да имат лице към нея с размер, не по-малък от нейната ширина, която съгласно ал.1 е най-малко 3.5 метра.

Следващата възможност за отклонение е визирана в чл. 58 ППЗТСУ.

3.Разстоянията между дворищнорегулационните линии и заврените сгради са третият момент, свързан със законосъобразността при образуването на дворищнорегулационните парцели. Разстоянията се определят съобразно с правилата на Наредба №5. Въпросът е подробно уреден в чл. 57 ППЗТСУ.

4.Икономичността е също така основен момент ,свързан със законосъобразността на дворищнорегулационни я план, след като спазят задължителните правила се постави въпросът за икономичност на плана.

Член 27 ал.2 ЗТСУ изисква предвижданията на плана да са икономично осъществими.

Преценката за икономичност трябва да се прави с оглед на възможното запазване на имотите в заварените граници и размери, с оглед на размера на обезщетяването на придаваемите се места и подобрения в тях.

Във връзка с икономичността изискванията към двата компонента на плана:

А/Земята /терена/ Образуването на парцелите и отреждането им трябва да се извършва съобразно с притежаваните площи в кадастралната основа.

Б/ Строежите. Изискването на чл. 27 ал.2 ЗТСУ налага да се държи сметка за съществуващите масивни сгради, определени съобразно със съответните изисквания за конструкция, но не и за второстепенните, временните и стопански сгради.

Пълномерен имот по смисъла на ЗТСУ е имот, който дворищнорегулационния план заварва с размери в най-малко минималния размер, допустим по чл. 54 ППЗТСУ, и който имот има излаз на улица /обществен път/.

Маломерен имот по смисъла на ЗТСУ е този, заварен от регулацията имот, който е с повърхност или лице.

Всеки дворищнорегулационен парцел се образува за даден имот или за дадени имоти. Образуването на дворищнорегулационните парцели става чрез:

1.урегулиране на пълномерни имоти;

2.урегулиране н маломерни имоти при съответно упълномерявне;

3.урегулиране на имоти или части от имоти в общ /съсобствен/ парцел.

Първият начин не предизвиква промени в правото на собственост.

Пълномерен имот се урегулира в парцел, ако отговаря и на другите изисквания за образуване на парцел.

Вторият начин е чрез урегулиране на маломерни имоти при съответно упълномеряване с разполагаеми части от съседни имоти.

По смисъла на Закона маломерни имоти има в два случая:

А/Имоти, които регулацията заварва като пълномерни, но са станали маломерни поради отнемане на част от тях за обществено мероприятие.

Б/Имоти, които регулацията заварва като маломерни по повърхност и/или лице.

Третият начин е чрез урегулиране на имоти или части от имоти в общ парцел. Това означава, че новосъздаденият парцел ще бъде съсобствен ,общ за имотите, които го образуват, по разпореждане на закона,т.е. императивно.

Член 29, ал.1 ЗТСУ определя, че при малкоетажно и средноетажно застрояване с плана могат да се образуват общи парцели от:

-съседни маломерни неупълномерими имоти;

-съседни маломерни неупълномерими остатъци от пълномерни имоти;