Същност на поземления сервитут.

Поземленият сервитут е тежест, наложена върху един недвижим имот за служенето и в полза на друг недвижим имот. Сервитутът поставя един имот в зависимост от друг.

Характерно за поземления сервитут е, че той представлява изгода при ползването на господстващия имот. Той винаги е свързан с полза за имота, а не за собственика или за упражняван от него занаят. Сервитутът е свързан само с господстващия имот, но не и с други имоти. Всеки имот трябва да се разглежда сам за себе си.

Изисквания за учредяване

За да се учреди поземлен сервитут, необходимо е наличието на три условия.

1.Съществуването на два отделни и самостоятелни недвижими имота: господстващ имот – имот, в чиято полза е учреден сервитутът и който се ползва от сервитута и служещ имот – имот, който е обременен със сервитут.

2.Всеки един от двата имота трябва да има различен собственик. В този случай, даже между двата имота да има съотношение на господстващ и служещ, собственикът упражнява тези права по силата на своето право на собственост.

3.Поземлен сервитут може да има само при недвижимите вещи, но не при всички. Сервитутът е свързан само със земен участък или сграда. Трайните и временните насаждения и недвижимостите по предназначение не може да бъдат обременени със сервитут Движимите вещи също.

Сервитутът създава ограничения за служещия имот, което се отразява и на неговия собственик. Последният не е задължен да извършва активно действия. Той трябва да търси сервитута в неговите тежести.

Собственикът на господстващия имот трябва да упражнява така тежестта, че тя да се отразява възможно най-малко на служещия имот.

Сервитутът е вещно право върху чужда вещ. Той е противопоставим на всички. При прехвърляне на собствеността върху този имот се прехвърля и сервитутът.

Същото важи и за служещия имот. С неговото прехвърляне се прехвърля и сервитутът.

Сервитутите не може да се отделят от имотите, с които са свързани. Те са акцесорни права и затова по принцип са вечни, както и имотите, с които са свързани.

Сервитутът е неделим. Той е в полза на целия господстващ имот и тежи върху целия служещ имот в пълния си размер.

Сервитутите може да бъдат разделени на три групи съобразно с причината, от която са породени:

А/Естествени – съобразно с естественото разположение на имотите.

Б/Законни - те са установени от закон.

В/Създадени по волята на човека – те се установяват по силата на правна сделка – договор, завещание, завет и др.

Сервитутите може да се класифицират и според техния предмет :

А/Положителни – които дават право на собственика на господстващия имот да извършва действия върху служещия имот: да преминава, да черпи вода, да прекарва вода.

Б/Отрицателни – които дават право на собственика на господстващия имот да парализира до известна степен правата на собственика на служещия имот: да иска от него да не върши нещо /да не строи, да не извършва определени работи/.

Сервитутите може да се разграничат още на:

А/Прекъсвани – за упражняването на които има нужда от действието на физическо лице.

Б/Непрекъсвани – за които не нужно действие на физическо лице.

Сервитутите се делят и на:

А/Видими - при които в един от двата имот или и в двата трябва да съществуват видими дадености или признаци за наличието на сервитут. У нас през последните десетилетия сервитутите загубиха своето значение. Затова нормативна уредба все още липсва.

При липса на подробна регламентация можем да се спрем само на някои сервитути, предвидени от нашето законодателство.

1.Право на проход. Собственикът на имот, който няма излаз на обществен път, има право да иска да се учреди в поза на имота му поземлен сервитут. Това е законен сервитут, уреден в нашето законодателство по два начина в зависимост от това, в какъв фонд е включен.

А/За населените места всеки парцел задължително има излаз на улица. Има обаче и изключения и те се регламентират в чл. 105 ППЗТСУ.

В тези случаи общината прокарва временен път до такъв парцел, преди да го очертае.

Б/ За имотите, които влизат във фонда на земеделските земи, имаме друга регламентация.

Когато земен участък губи достъп до обществен път, поради делба или сделка съделитетят или прехвърлителят трябва да осигури и достъп до обществен път, а не да се търси такъв за сметка на чужд имот.

В/За имотите, включени в горския фонд: при този вид земни участъци не е необходимо прокарване на временни пътища, тъй като съгласно чл.87 ЗГ е забранено ограждането на тези територии.

2.Прокарване на съоръжения и инсталации през чужд имот.

А/Когато това става в строителните граници на едно населено място, влизат в действие нормите на ППЗТСУ.

Б/При земеделските имоти е допустимо прокарване на инсталации и съоръжения през чужди имоти при спазване на законоустановения ред.

В/При земите от горския фонд няма специални правила в ЗГ. И за тях се прилагат общите правила.

3.С чл.52ЗС не се позволява посаждането на дървета до имота на съседа

4.Не са малко поземлените сервитути в областта на застрояването. Тук съседните имоти се явяват едновременно господстващ и служещ имот. Правилата на застрояване са така съставени, че те пречат на едно действие в един имот заради интереса на съседния имот. В строителните правила и норми има твърде много изисквания за отдалеченост на всяка сграда от четирите регулационни граници.

Учредяване на поземлен сервитут.

Учредяването на сервитут може да стане на различни основания. Ако сервитутът е предвиден в закон, трябва да се изхожда от изискването на правната норма. Учредяването става по искане на собственика с издаване на административен акт от кмета на общината, който акт е обжалваем и съдебното решение ще определи окончателно неговото съществуване и съдържание.

В случаите когато няма забрана, сервитута може да се учредява по силата на договор между собствениците на господстващия и служещия имот.

Учредяването на поземлен сервитут може да се извърши и с едностранна правна сделка – завещание. При прехвърляне на имот, който е обременен със сервитут, правоприемникът(потребителя) приема имота с тежащото върху него право.

Сервитут може да бъде придобит по давност, защото и сервитутите може да бъдат владени. Законът е този, който регламентира придобивната давност. При действието на ЗИСС само видимите и непрекъсваните сервитути може да бъдат придобивани по давност.

Сега, при действието на ЗС, който в чл.79 говори за придобиване на собственост по давност върху недвижим имот с 10 години непрекъснато владение, като че ли не бихме могли да говорим за придобиване на сервитут по давност.

Съответно на начините на учредяването на сервитута в повечето случаи става и погасяването му. Погасяване ще има при изтичане на срока, ако такъв е уговорен или определен. Договорено учредените поземлени сервитути може да бъдат погасени и съдебно на предвидените от ЗЗД основания. Щом като приемаме възможността за придобиване по давност на един сервитут, трябва да приемем, че той може да се погаси по давност. Сервитутът се погасява чрез сливане. Щом сливането се прекрати, сервитутът не се възобновява, защото е погасен.

Сервитутът може да се погаси чрез отказ. Необходимо е нотариално оформено волеизявление, защото става дума за отказ от вещно право върху недвижим имот. Има и някои специфични форми за погасяване на конкретни сервитути. След като бъдат показани предвидените от ЗРП улици, отпада учреденият сервитут върху служещия имот.