Придобиване на обекти в жилищна сграда чрез договор за групов строеж.

Член 192 ЗТСУ определя , че групов строеж могат да извършват две или повече лица в съсобствен парцел или по силата на отстъпена им суперфиция, в нейните четири разновидности.

1.Групов строеж може да се извършва само върху парцел предназначен за жилищно или вилно строителство.

2.Най-често групов строеж се осъществява в незастроен парцел. Той ще бъде застроен въз основа на договора за групов строеж със сградата, предвидена в одобрения архитектурен проект.

3.Договорът за групов строеж се сключва между две или повече лица без значение дали те са физически , или юридически лица. Той трябва да бъде нотариално заверен.

4.Предмет на договора трябва да бъде построяване най-малко на два самостоятелни обекта.

5.Страните по договора трябва да притежават право на собственост или право на строеж в един и същи парцел е необходимо лицата, които сключват договор, да притежават цялото вещно право върху парцела.

Извода е, че договорът за групов строеж може да се сключи най-малко от два правни субекта, имащи необходимите вещни права върху един парцел, който е одобрен от техническите органи архитектурен проект за строителство на бъдещата сграда, предвиждащ поне два самостоятелни обекта.

Има много общи черти между ЖСК и груповия строеж. ЖСК е кооперативно устроено юридическо лице. Груповият строеж е правна сделка – договор. За да се сключи договор за групов строеж, той изисква наличие на вещни права върху парцел.Договор за групов строеж се сключва на базата на архитектурен проект. ЖСК има органи на управление.При груповия строеж трябва да има единодушие при вземания на решенията – липсват органи.

Правни характеристики на договора.

Става дума за двустранен или многостранен договор, защото сме изправени пред две или повече волеизявления, насочени в една и съща посока и направление, за да породят взаимни задължения и права с оглед на постигане на общата цел. Договорът е формален, тъй като изисква да бъде нотариално заверен. Договорът трябва да бъде сключен в писмена форма.Неспазването на изискванията води до нищожност, съгласно чл. 26 ЗЗД.Тъй като няма юридическо лице промените и допълненията , всички нововъзникнали въпроси трябва да се решават с нов договор.

Чл. 192, ал. 2 ЗТСУ изисква страните по договора да участвуват с пари, труд и материали съответно на нуждите на действителната стойност на обекта, който те ще строят и придобият.Първоначално се налага да се направи една парична вноска, която да отговаря на определената строителна стойност в проектосметната документация, а в последствие с осъществяване на строежа и с изчерпване на направената вноска сумите ще се допълват.Второто задължение на лицата по договора е да участвуват и с труд. По този въпрос трябва да има условие в договора, тъй като един от основните въпроси е кой ще извършва строителството.Допустимо е самите участници да вложат личен труд, но също така е съвсем нормално и допустимо да го възложат на строителна организация или фирма.И тук свободата на договарянето е в сила.

Съгласно ал. 2 на чл. 192 ЗТСУ договарящите трябва да участвуват и с материали. И този въпрос не би трябвало да бъде уреждан в правната норма, защото много естествено е , че строителството без материали не може да се осъществи.

При изготвяне на договора в него трябва да се включат клаузи относно основните моменти на бъдещата строителна и друга дейност и бъдещите облигационни и други отношения между страните.За да се отстранят възможностите за бъдещи неясноти или спорове по отношение на онези въпроси , които ще трябва да се уточняват през времетраене на строежа . Затова ал. 3 на чл. 192 ЗТСУ определя, че решенията, отнасящи се до груповия строеж , се вземат със съгласието на всички участници в него.

В груповия строеж може допълнително да бъдат включени и трети лица. Това е случаят, когато при промяна на ЗРП се предвиди по-висока етажност или увеличени строително петно. Това би могло да стане и в случай, когато някои от обектите се раздели на повече от един. Тези промени стават само със съгласието на всички участници в договора, изразено в писмено споразумение с нотариално заверени подписи, след предварително придобиване на необходимите вещни права.

Договора за групов строеж може да се сключи само за построяване на самостоятелни обекти в една сграда. Обектът на придобиване трябва да бъде такъв, че да има своя самостоятелност и да е част от сградата.

Целта на сключването на договор за групов строеж е изграждането на сграда в завършен вид и трансформирането на създадените правоотношения в право на собственост върху конкретен обект или конкретни обекти. Прекратяването на договора за групов строеж и приключването на правоотношенията трябва да станат с делба:доброволна делба, съдебна делба. При приключване на делебното производство съдът е този, който при спазване на правните норми определя на кого какъв обект възлага.

Независимо от вида на делбата, като финал трябва да се получи документ, по силата на който съвсем прецизно да се отрази кой обект ще получи всяка една от страните на договора за груповия строеж.