Застрояване на недвижими имоти.

Понятието “застрояване” е свързано както с вещните права на правните субекти върху земните участъци и сградите, така и с градоустройствената политика във всяко населено място. Правният ред признават собствеността като най-широкото вещно право, което дава възможност на носителя му да извършва всякакви действия с вещта, която му принадлежи, законът е този, който в известни случаи може и трябва да наложи ограничения. Ограниченият биха могли да се разгледат в две насоки. Едната обхваща ограниченията в областта на застрояването. Те се изразяват в това, че инвеститорът /собственикът/ е подчинен както на градоустройствените предвиждания, така и на строителните правила и норми. Втората група ограничения е в малко по-друга насока. Редица съображения налагат икономичното използване на територията на всяко населено място.

Съобразно със създадените и регламентирани у нас със ЗТСУ и ППЗТСУ принципи на териториалното и селищното устройство е въведен единен строителен режим.

Населените места са създадени, за да задоволяват жилищни и здравни нужди. Поради това чл. 40 ЗТСУ и чл. 104 ППЗТСУ определят, че сгради и постройки се застрояват в строителните граници на населените места. Строителните граници на населените места се определят с общия градоустройствен план и се уточняват със застроителен и регулационен план, а за населени места без общ градоустройствен план – само със застроителен и регулационен план, който я разделя на части за:

-предимно многоетажно жилищно застрояване /шест и повече/ етажи;

-предимно средноетажно жилищно застрояване;

-предимно малкоетажно застрояване;

-предимно малкоетажно застрояване с вилообразен характер в курортни места и курортни части на населени места;

-вилно застрояване във вилни зони, курортни места и курортни части.

Извън строителните граници се разрешават само строежи съобразно с характеристиката на тази земя в посочените от ЗТСУ, ЗСПЗЗ, ЗГ и в подзаконови актове случаи.

Разрешение за строеж се издава само на собственика на имота или на лицето, което има право да строи в чужд имот.

Строеж в индивидуален парцел.

1.Собственикът трябва да докаже правото си на собственост с признат от закона документ. Отклонение от този правен принцип намираме чл. 56 ал.10 ЗТСУ: разрешения за строеж в селата може да се издават и въз основа на удостоверението от кмета, че имотът е записан по регистрите на общината на името на молителя в продължение на повече от десет години.

2.В чужда земя имат право да строят определените от закона лица на които е учреден по нотариален ред право на строеж, над-, при-, и подстрояване. Когато недвижимият имот е съпружеска имуществена общност , за учредяване на вещното право е необходимо спазване на изискванията на Семейния кодекс.

Член 56 ЗТСУ въвежда една опростена форма за учредяване право на строеж на близки роднини на собственика. Учредява право на строеж върху дворното място в полза на съпруга или родственика. Във от изрично изброените лица правото на строеж се учредява по нотариален ред.

Застрояване на съсобствен парцел

Застрояването на парцел е акт на разпореждане, а не на управление или ползване. Затова застрояването не може да се реши с мнозинство по реда на чл. 32 ЗС. Тук е необходимо пълно съгласие - това е основният принцип.

1.Когато между страните мита съгласие за застрояване на имота, не се създават никакви затруднения. Изисква се съгласието да бъде оформено в заявление до общината с нотариална заверка на подписите на съсобствениците.Това заявление учредява право на строеж в полза на строителя. Когато държавата е съсобственик – необходима е заповед на областния управител и писмен договор за отстъпване право на строеж. При общинските земи съгласно ЗОС е необходима заповед и сключен с кмета договор.

2.В случаите, когато лицата дават съгласие на останалите съсобственици, влизат в действие правилата на чл. 58 ЗТСУ.

За приложението на чл. 58 ЗТСУ са необходими следните предпоставки:

А/ Съсобствен парцел независимо от основанието, на което е възникнала тази съсобственост.

Б/ Без значение е квотата на съсобствениците в терена или сградата.

В/ Да се отнася до парцел, предназначен за малкоетажно или средноетажно жилищно застрояване. Текстът се прилага и в парцели, предназначени за вилно застрояване.

Г/ Да е възможно в разгърнатото строително петно да се изградят толкова отделни жилища, колкото са съсобствениците.

Следва, че обектите, които биха могли да бъдат построени се определят съобразно идеалните им части.

Ако в незастроен парцел не може да се построят жилища за всички собственици, съсобствеността може да се прекрати чрез делба. Съгласно чл.58 ал.2 ЗТСУ.

Д/ Проектираният строеж да не засяга /събаря/ заварени масивни сгради в същия парцел, които са изцяло собственост на молителя.

Е/ Строежът трябва да може да се осъществява на етапи.

Ж/ За да се получи разрешение за строеж молителят заедно с другите документи трябва да представи архитектурен проект за цялостно застрояване на парцела, с който да докаже, че за всички съсобственици може да се изгради отделен обект.

3.Предварителният архитектурен проект се съобщава на съсобствениците по реда на ГПК и те могат в 14 дневен срок да го обжалват съгласно чл.138 ЗТСУ пред окръжния съд. Окръжният съд може да отмени предврителния проект само ако са нарушени изискванията на закона. При потвърждаване на проекта, той се одобрява от общината.

Извършване на строителство в сгради етажна собственост.

Преустройства в сгради при режим на етажна собственост се извършват при спазване на общите правни изисквания, както и при спазване на специалните правила, залегнали в чл. 56 ЗТСУ.По принцип трябва да има пълно съгласие на собствениците тогава, когато се прави преустройство или изменение в общо притежавана част в една сграда. Заявление до кмета на общината с нотариална заверка на подписите на етажните собственици и на лицата на които се разрешава извършването на строежа. Заявлението подлежи на вписване при съдията по вписванията.Преустройството е допустимо само ако може да бъде проведено и с оглед на строителните, противопожарните и другите технически правила и норми.

За извършване на групов строеж е необходим договор, нотариално заверен, с който участниците в бъдещото строителство уреждат правоотношенията си. Групов строеж може да се извърши при наличие на две императивно поставени изисквания.

1.Договорът да бъде сключен от две или повече лица.

2. Наличие на съсобствен парцел на строителите или учредено в тяхна полза право на строеж, над-, при- и подстрояване в един парцел.