Ипотека

Ипотеката е реално обезпечение. Ипотеката е и вещно обезпечение, защото активът, който служи за обезпечаване на вземането винаги е вещно право върху недвижим имот. (Докато при залога съществуваха и хипотези, които не могат да се разглеждат като вещно право - например залогът върху вземане/.

            Предмет на ипотеката са вещни права върху недвижими вещи - преди всичко право на собственост; право на ползване не може да бъде предмет на ипотека, но право на стоеж, след като е било упражнено и се е превърнало в право на собственост върху част от вещта може.

            Предмет на ипотеката, съгласно чл.166 ЗЗД, е недвижим имот. Ипотеката е вещно обезпечение, при което ипотекарният кредитор получава правото да се удовлетвори по предпочитане от един недвижим имот (от вещното право върху недвижим имот/. Само недвижим имот!

            Съществува и едно изключение - ипотека върху морски кораби. Тази ипотека се нарича мобилярна ипотека, защото корабът е движима вещ, макар и голяма, а нормално ипотеки се учредяват върху недвижими вещи.

            Ипотеката е неделимо обезпечение, както и залога. Това следва от чл.150 ал.2: "Ако задължението се раздели между наследниците на длъжника, залогът и ипотеката продължават да тежат за цялото задължение върху цялата вещ или върху всички вещи дори когато те са поделени между наследниците."

            Също както залога и ипотеката е неделеима и следва обезпеченото вземане - чл.150 ал.1: "Залогът и ипотеката следват обезпеченото вземане при прехвърлянето му и се погасяват, ако то се погаси."

            Ипотеката е неделима и в още един смисъл - тя не се намалява с намаляването на вземането: ипотекиран е имот за вземане от 20000лв; длъжникът плаща 10000 и остава да дължи 10000 - ипотеката обаче продължава да тежи върху целия имот.

            Б тези две насоки - ненамаляване на обезпечението и неразделянето му, при разделяне на дълга, се проявява неделимостта на реалните обезпечения.

            Ипотеката обезпечава преди всичко парични задължения. Съгласно чл.167 ал.2 в договорът за ипотека се вписва и "...обезпеченото вземане, падежът му и размерът на лихвите, ако такива са уговорени, както и сумата, за която се учредява ипотеката, ако вземането не е парично." При изпълнение върху ипотекираният имот кредиторът може да получи само пари, но не и реално изпълнение, ако вземането му не е парично. Ако вземането не е парично, в ипотеката трябва да се посочи за каква сума е учредена ипотека и тази сума (чрез ипотеката) ще бъде обезпечение на вземането. Ако се установи, че вземането съществува в по-малък размер ипотеката остава, но след публичната продан на имота кредиторът ще се удовлетвори само до реалният размер на вземането си.

            Ипотеката се смята за едно от най-добрите, най-сигурните обезпечения, особено за дългосрочни вземания. Предмет на ипотеката, това, от което при неизпълнение ще се удовлетвори кредиторът, е стойността на един недвижим имот. Стойността на недвижимите имота по принцип е стабилна и дори с времето нараства - земята е ограничена, населението нараства и т.н. Идеята е, че един недвижим имот трудно се обезценява чрез изхабяване. (Наистина, ако разбираме под недвижим имот земя с постройка, стойността на имота няма да се влияе особено от изхабяването на сградата/.

            Когато се ипотекира собственост само върху постройка, очевидно е, че с течение на времето стойността на постройката ще спадне. Но обикновено и този спад в стойността на постройката е по-малък от покачването на цената на имота на пазара.

            Ипотеката няма как да се изгуби при прехвърляне на имота. Заложената вещ може да бъде загубена и придобита оригинерно от трето лице, като така обезпечението ще отпадне. Но при недвижимият имот това е невъзможно.

            Ипотека може да се учреди както за собствено, така и за чуждо вземане. Но това може да бъде само недвижим имот, собственост на лицето, което я учредява. Съществува едно особено изключение при законните ипотеки, но докато залогът върху чужда вещ е действителен (залогодателят предава в залог една вещ, която не е негова) това при ипотеките е невъзможно. Съгласно чл.167 ал.3: "Ипотека може да се учреди само върху имоти, които при сключването на договора принадлежат на лицето, което я учредява." Ако имотът не е собственост на учредителя на ипотеката, тя ще бъде недействителна.

            Ипотеката е относително скъпо обезпечение, защото учредяването изисква вписване, нотариални такси, нотариален акт и т.н. Поради тези причини тя не е ефективна за по-краткосрочни вземания.

            И за ипотеката, както и за залогът важи с пълна сила чл.152 ЗЗД: "Съглашение, с което се уговаря предварително, че ако задължението не бъде изпълнено, кредиторът ще стане собственик на вещта, както и всяко друго съглашение, с което се уговаря предварително начин за удовлетворение на кредитора, различен от този, който е предвиден в закона, е недействително." Поради тази причина, ако бъде сключен предварителен договор за продажба на имот, вместо да бъде вписана ипотека (каквато е опасната практика в някой банки) може да се направи възражение, че този предварителен договор тъй като е даден като обезпечение, противоречи на чл.152, а също и на чл.209.

            Обстоятелството, че чл.152 забранява предварителните съглашения, не дава да се разбере че е забранено и предварителното обезпечение. Към момента на изпълнение на едно задължение може да се приложи datio in solutum и вместо да бъде изпълнено задължението, да се прехвърли собствеността върху един недвижим имот, с което да се погаси и вземането на кредитора. Но това е възможно не предварително, а към момента на изпълнение.

            Ипотеката е вещно обезпечение, с което едно вземане се обезпечава по такъв начин, че кредиторът може да се удовлетвори от стойността на ипотекирания недвижим имот, като изключи конкуренцията на всички други кредитори, съгласно чл.136.

            Отграничения от антихрезата

            Антихрезата е архаичен договор, някога уреден в чл.629 до 634 на стария ЗЗД. Договорът за антихреза касае недвижим имот и също може да се разглежда като обезпечение. С договор за антихреза длъжникът (само длъжникът, не и трето лице за разлика от ипотеката) отстъпва на кредитора един недвижим имот, който кредиторът може да държи и управлява, като се удовлетворява от доходите му. Длъжникът не може да си възвърне владението върху имота преди кредиторът да се е удовлетворил. Кредиторът не може да придобие имота при неплащане.

            Кредиторът е можел да изнесе имота на публична продан само по общият ред - договорът за антихреза не дава право на продажба на имота. Имотът може да бъде изнесен на публична продан, по силата на правилото за длъжниковата отговорност - имотът е на длъжника, а той отговаря за задълженията си с цялото си секвестируемо имущество.

            От тази гледна точка антихрезата се оказва нещо средно между обезпечение чрез недвижим имот и способ за събиране на вземане. Имотът е даден в държание на кредиторът, който може да го управлява с цел да извлече някакви доходи от него - ще обработва земята, ще събира подовете и т.н. като по този начин се намалява задължението на длъжника. Антихрезата има относително действие - между длъжника и кредитора и евентуалните им наследници. Но тя не дава никаква привилегия на кредитора по отношение останалите кредитори на длъжника.

            При ипотеката имотът се намира у длъжника, той има фактическата власт. Кредиторът обаче има обезпечително право, с което избягва конкуренцията с останалите кредитори и може да изнесе имота на публична продан за да удовлетвори вземането си, независимо кой е собственик на ипотекирания имот.

            При антихрезата е обратно - имота е във владение на кредитора, който го стопанисва и събира плодовете от него за да погаси вземането си, но няма привилегия. Въпреки че днес антихрезата няма легална уредба, тъй като тя се оказва един чисто облигационен договор, който не създава никакви особени вещни права, би могла да се уговори на базата на чл.9 - свободата на договаряне. Това ще бъде особено полезно на онзи собственик на недвижим имот, който има дългове, или е склонен да вземе заем, но няма с какво друго да ги обезпечи. Длъжникът не е гарантиран, тъй като кредиторът не носи риска от събирането на вземането си от имота. Ако имотът не дава плодове (и за това не може да бъде упрекнат кредитора) кредиторът ще може да се насочи към цялото имущество на длъжника.

            Видове ипотеки

            Както оставим настрана казаното за мобилярната ипотека, която също може да се разглежда като отделен вид, ипотеката върху недвижим имот може да бъде 3 вида според начина на учредяване:

            1)Договорна ипотека, при която собственикът на недвижим имот и кредиторът на едно вземане (срещу собственика на имота, или срещу трето лице) сключват договор, по силата на който се учредява ипотека за обезпечаване на вземането. Страни при договорната ипотека са собственикът на имота и кредитора.

            2)Едностранна ипотека - учредява се с едностранен акт (волеизявление/, а не чрез договор. Тази ипотека се има пред вид в правилата на чл.180-181 под общото заглавие "Обезпечения пред съд". Чл.180 ал.1 казва: "Когато законът постановява да се представи обезпечение пред съд, обезпечението може да бъде залог на парична сума или на държавни ценни книжа или ипотека." Хипотезата включва случаите, когато трябва да се представи обезпечение пред съд или друг държавен орган. Например ако искате да наложите обезпечителен запор: в повечето случаи съдът, който допуска обезпечението (това е РС) ще поиска насрещно обезпечение за вреди, които би претърпял процесуалният ответник, чийто вземане се запорира. Тази насрещна гаранция може да се даде в пари, но може да бъде направена и ипотека.

            От друга страна, когато някой е наложил спрямо вас такава обезпечителна мярка (съди ви за 500000лв и ви е блокирал сметките като обезпечение/. Тъй като на вас тези сметки ви трябват за да оперирате с тях, бихте могли да замените обезпечителният запор с нещо друго, което по-малко ще ви пречи и това би могла да бъде една ипотека. По същият начин може да бъде внесена гаранция като мярка за неотклонение на обвиняемия в предварителното производство - като се учреди ипотека.

            Според ал.2 на чл.181: "Ипотеката се учредява чрез вписване на нотариално заверено съгласие на собственика на недвижимия имот за учредяването и." Б случая не се сключва договор между учредителя и съда. Затова ипотеката се нарича едностранна - учредява се чрез едностранно волеизявление от собственика на имота.

            3)Законна ипотека - на нея е посветен следващият въпрос...

            Учредяване на договорна ипотека

            Съгласно чл.166 ал.1: "Ипотеката се учредява чрез вписване, което се извършва въз основа на договор или на закона." Текстът е подвеждащ, защото не държи сметка за едностранната ипотека по чл.181.

            Договорната ипотека се учредява чрез вписване на договора за ипотека. Съгласно чл.167 ал.1 договорът за ипотека трябва да бъде във формата на нотариален акт. (Има нотариални актове за прехвърляне право на собственост върху недвижим имот; нотариални актове за признаване на вещни права върху недвижим имот и нотариални актове за учредяване на ипотека върху недвижим имот/. За договорната ипотека, както и за всички останали ипотеки, съществува изискване за специализация. Това се вижда от текста на чл.167 ал.2 и 3, които се отнасят до съдържанието на ипотечния договор, до съдържанието на нотариалният акт за учредяване на ипотека, но ще се приложат и в случаите на законна и едностранна ипотека. Изискването за специализация на ипотеката означава следното нещо: Ипотека може да се учреди само върху един конкретен недвижим имот, описан по начина, използван при нотариалният акт за прехвърляне право на собственост - не може да се учреди една ипотека върху всички имоти на едно лице, нито върху имот, който не е достатъчно добре идентифициран. Съгласно чл.170: "Учредяването на ипотека е недействително, ако било в ипотечния договор, било в молбата за учредяване на законна ипотека или в акта, въз основа на който се продава тя, съществува неизвестност за личността на кредитора, на собственика или на длъжника, на тъждеството на имота и на обезпеченото вземане или за размера на сумата, за която се учредява ипотеката." Т.е. специализацията се отнася до конкретния имот, конкретното вземане, индивидуализирано по страни, размер и т.н.

            Недвижимият имот може да бъде парцел, както и всичко друго, върху което може да съществува отделно право на собственост - постройка, част от постройка, апартамент, гараж и т.н. Би могло да се приеме, че може да бъде ипотекирана и идеална част от недвижим имот.

            Договорната ипотека може да бъде учредена както за собствено, така и за чуждо задължение. Когато се учредява ипотека за чуждо задължение, за ипотекиралият имота си собственик съществуват допълнителни възможности за възражения по чл.151 и 177 ал.2. (Чл.177 ал.2: "Той отговаря към ипотекарните кредитори за повредите, причинени на имота от неговата груба небрежност."/

            ЗАКОННА ИПОТЕКА. СЪЩНОСТ И ВИДОВЕ

            Известни са 3 вида законни ипотеки - два по ЗЗД, а третият по чл.43 ЗБ.

            Същността на законната ипотека може да се търси в разликата и с договорната - тя не се учредява по договорен път. Може да се каже, че законната ипотека се учредява едностранно, само че за разлика от едностранната ипотека, която се учредява от собственика на имота, при законната ипотека учредяването става по искане на кредитора.

            Правото да се иска учредяване на законната ипотека е признато на някой видове кредитори за определени вземания и в определени случаи. Законната ипотека се учредява без съгласието на собственика на недвижимия имот.

            Чл.168 ал.1 урежда законната ипотека по ЗЗД: "Законна ипотека се учредява:

            1.в полза на отчуждителя на недвижим имот - върху отчуждения имот, за обезпечение на вземанията му по договора;

            2.в полза на съделителя, комуто се дължи допълване на дела - върху недвижимите имоти, оставени в дела на онзи съделител, който дължи допълване." Например: продава се недвижим имот; купувачът може да плати при продажбата цялата цена, но може и да не плати; може в договор - нотариалния акт, да е посочено, че вземането е разсрочено...важно е какво точно е записано в нотариалният акт - ако е направена декларация, че вземането е платено, няма как да се впише ипотека!! Но ако е посочена цената, но не е казано, че е платена - т.е. продавачът има вземане срещу купувача (цената на продадения имот) ще може да се приложи т.1 ал.1 чл.168. Тъй като договорът за продажба има транслативно действие, продавачът вече не е собственик и може с молба да иска да се впише ипотека върху имота, който е продал.

            Хипотезата на съделителя на имот е идентична, само че тук не става дума за продажба на имот. При делба единият съделител е получил неподеляемия имот, като дължи уравняване на дела на другия съделител. Върху имота на този, който дължи уравняването, може да се впише законна ипотека от кредитора на уравняването - другият съделител.

            Третата законна ипотека е по чл.43 ЗБ. Б него се казва: "Върху недвижимите имоти и вещни права върху тях, придобити изцяло или отчасти чрез ползването на банков кредит, банката има право на законна ипотека." Т.е. когато някой вземе кредит от банка и купи недвижим имот, банката в качеството си на кредитор може да иска учредяване на законна ипотека (без съгласието на кредитополучателя) по същият начин както продавача и съделителя по ЗЗД.

            /към този въпрос може да се прибави и следващия/

Не са намерени никакви материали.