Вписване, действие и заличаване на ипотека
Ипотеката възниква след вписване - т.е. вписването на ипотеката има конститутивен ефект. Това е различието в сравнение с вписването на прехвърляне на недвижим имот, където продажбата е действителна и без нотариалният акт да бъде вписан, но може да се окаже непротивопоставим по отношение някой трети лица - чл.113 ЗС. Ипотеката въобще не съществува преди да бъде вписана.
Ипотеката е един от редките случаи на вписване по отношение на недвижим имот с конститутивно действие. Вписванията се извършват чрез подреждане на ипотечният акт в особена ипотечна книга. Под акт, подлежащ на вписване, трябва да се разбира нотариалният акт, при договорната ипотека; молбата за учредяване на законна ипотека; едностранното заявление на учредителя при едностранната ипотека.
Молбата, при законната ипотека, и заявлението, при едностранната, трябва да бъдат с нотариална заверка на подписите. По отношение на едностранната ипотека това изрично е спомената в чл.181 ал.2. По отношение на законната ипотека, това следва от общото изискване за вписване на различни документи. Но от изискването за нотариална заверка на подписите за молбата за учредяване на законна ипотека ще се окаже, че е необходимо и документът, който учредява вземането да бъде поне с нотариална заверка на подписите. Защо? При законната ипотека по ЗЗД това изискване ще бъде естествено съобразено със самият акт, от който възниква вземането - продажбата на недвижим имот става в нотариална форма; при делбата, дори и доброволната, е необходима нотариална заверка на подписите; ако делбата е съдебна, тя ще следва от осъдително-разпоредителният протокол и нотариална заверка няма да бъде нужна, защото това е официален документ. Проблемът възниква главно в хипотезата на вписване на законна ипотека за обезпечение вземанията на банки - излиза, че и договорът за отпускане на кредит трябва да бъде с нотариална заверка на подписите, защото иначе няма да отговаря на изискванията за вписване!
Вписването на ипотека и специално на договорната ипотека не става служебно. Вписването се извършва от съдията по вписванията. От друга странна нотариалният акт за учредяване на договорна ипотека се подписва от нотариус. Съдията по вписванията извършва вписване въз основа на искане на нотариуса, изповядал ипотеката. Вписването не става служебно, но то е задължително и без него няма ипотека.
Вписването се отбелязва в т.нар. "Двойно входящ регистър" и след това се подрежда нотариалният акт; респективно молбата, заедно с придружаващите я документи при законната ипотека; едностранното волеизявление при едностранната ипотека.
Действието на вписването е конститутивно, но заедно с това то дава реда на ипотеката. Върху един недвижим имот може да има множество ипотеки и те се подреждат по реда на вписване. По този ред ще се удовлетворяват ипотекарните кредитори от стойността на ипотекирания имот при евентуалната публична продан.
Вписването, съгласно чл.172 ЗЗД, трае 10г от деня, в който е извършено. Но действието може да бъде продължено, ако вписването се продължи преди този срок да е изтекъл. Ако срокът изтече без да се извърши подновяване, ипотеката може да се впише наново. Но в този случай тя променя реда си. (От първа става последна/.
Според ал.3 чл.172: "Вписването се подновява по молба, която трябва да бъде придружена от препис от договора или молбата за учредяване на ипотека." Защо действието на вписването е ограничено до 10г и защо е нужно подновяване? Ограничението има последици в персоналната система, която все още действа у нас. За да се направи справка, дали един имот (който ще се купува, или върху който ще се учредява ипотека) е "чист" ще се започне от номера на нотариланият акт на собственика. (Това е нотариалният акт с който той е закупил имота/. Ако търсите партидата, на този който смятате за собственик, но не я намерите, това все още не означава, че имотът не е негов. Той би имал партида само ако е обременявал имота, или го е отчуждил. Обръщате се към партидата на предишния собственик, виждате, че той е праводател на вашия и че единственото вписване при него е за нотариалният акт за продажба на имота - т.е. вашият продавач е легитимен. Дотук нещата изглеждат чисти, но за да бъдем сигурни е нужно да се върнем към праводателя на праводателя и там също да проверяваме за вписани тежести и ипотеки и така до безкрай... Ограничаването на вписването до 10г улеснява проверката: ако ипотеката е учредена преди 12г след изтичането на 10г ще трябва да се поднови вписването и това ще стане в партидата по актуалният договор.
Отбелязване на ипотеката. Освен вписване, което става чрез подреждане на акта, има две хипотези при които се правят отбелязвания по отношение на имот - чл.171 и чл.175 ал.2. Според чл.171: "Прехвърлянето и залагането на вземането, което е обезпечено с ипотека, встъпването в такова вземане и налагането на запор върху него, както и подновяването и заместването в задължение, обезпечено с ипотека, за да имат действие за ипотеката, трябва да бъдат отбелязани към договора или към молбата за учредяването и."
Чл.175 ал.2: "Ипотеката може да се запази при публична продан на имота, ако купувачът, по съгласие с ипотекарния кредитор, поеме обезпеченото задължение. Б такъв случай протоколът, с който съдебният изпълнител констатира това съгласие, се отбелязва към вписването."
Вписването се заличава по два начина: 1)по искане на заинтересования кредитор (по-скоро със неговото съгласие) което трябва да бъде дадено в нотариално заверена форма, съгласно чл.179; 2)ако няма такова съгласие, въз основа на влязло в законна сила решение на съда. Нормално след като кредиторът се удовлетвори, заличава ипотеката, защото тя се погасява с погасяването на главното вземане. Вписването обаче е една формалност, която остава и ще пречи. Не че кредиторът ще може да изнесе имота на публична продан, но евентуалният купувач на имота би се отказал, след като е отбелязана съществуваща ипотека. Ако кредиторът не предостави заявление с нотариална заверка на подписа за заличаване на вписването, собственикът ще трябва да се снабди със съдебно решение. (Б повечето случай след като си приберат парите кредиторите забравят за ипотеката. А ако това е банка трудностите ще се окажат много повече/.
Вписване, действие и заличаване на ипотека
Не са намерени никакви материали.